Czym jest księga wieczysta?
Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr prawny, w którym zapisane są wszystkie informacje dotyczące nieruchomości: kto jest właścicielem, jakie obciążenia na niej ciążą i jakie prawa mają osoby trzecie. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że nabywca w dobrej wierze jest chroniony przez informacje zawarte w KW.
Jak sprawdzić KW online?
Każdy może sprawdzić treść ksiąg wieczystych bezpłatnie na stronie ekw.ms.gov.pl. Potrzebujesz jedynie numeru KW, który sprzedający jest zobowiązany Ci podać. Numer wygląda tak: XX1M/XXXXXXXXXX/X (np. WA1M/00123456/7).
Cztery działy ksiąg wieczystych
Dział I — Oznaczenie nieruchomości
Zawiera adres, opis, numer działki, powierzchnię. Sprawdź, czy dane zgadzają się z rzeczywistością i z ofertą sprzedawcy.
Dział II — Własność
Najważniejszy dział — kto jest prawnym właścicielem. Sprawdź, czy sprzedający jest wpisany jako właściciel lub współwłaściciel. Jeśli właścicieli jest więcej, wszyscy muszą wyrazić zgodę na sprzedaż.
Dział III — Prawa, roszczenia i ograniczenia
Tu znajdziesz służebności (np. drogi konieczne), ostrzeżenia o niezgodności wpisów ze stanem rzeczywistym, prawa dożywotnika i roszczenia osób trzecich. Każdy wpis w tym dziale powinien Cię zainteresować.
Dział IV — Hipoteki
Lista hipotek obciążających nieruchomość. Hipoteka banku to najczęstsze obciążenie — sprzedający spłaci ją z pieniędzy ze sprzedaży. Ale mogą też być hipoteki egzekucyjne lub przymusowe — to czerwony alarm.
Co sprawdzić poza KW?
- Plan zagospodarowania przestrzennego — czy obok nie powstanie fabryka lub autostrada
- Decyzja o pozwoleniu na budowę i odbiór — czy budynek jest legalny
- Zaległości w czynszu i opłatach — zapytaj spółdzielnię lub wspólnotę
- Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych
- Meldunki — czy w mieszkaniu ktoś jest zameldowany
Ostrzeżenia w dziale III — co robić?
Jeśli widzisz ostrzeżenie o niezgodności, wstrzymaj się z zakupem do czasu wyjaśnienia. Poproś sprzedającego o dokumenty, które wyjaśniają sytuację. Skonsultuj się z prawnikiem — czasem to błahostka, czasem poważny problem.
Czy można kupić mieszkanie z hipoteką?
Tak — ale tylko jeśli bank, który udzielił hipoteki, wyrazi zgodę na zmianę właściciela lub jeśli spłata hipoteki nastąpi z ceny sprzedaży. Notariusz może zabezpieczyć transakcję, przelewając część ceny bezpośrednio na rachunek banku wierzyciela.
1. Konkretny tytuł — z marką, modelem i najważniejszą cechą
Ogłoszenia z tytułem zawierającym minimum 3 z 5 elementów (marka, model, rok, stan, lokalizacja) sprzedają się średnio 2,4× szybciej niż te z ogólnymi nagłówkami typu "Auto na sprzedaż". Wpisz to, czego ludzie naprawdę szukają.
