Sytuacja na rynku w 2026 roku

Ceny mieszkań w dużych polskich miastach w ciągu ostatnich 5 lat wzrosły o 50–100%. Stawki najmu rosły wolniej — w efekcie stopy zwrotu z najmu spadły. Mimo to, przy odpowiednim podejściu, inwestycja w nieruchomości wciąż może być atrakcyjna jako składnik dywersyfikowanego portfela.

Jak liczyć rentowność?

Stopa zwrotu brutto

Wzór: (roczny przychód z najmu / cena zakupu) × 100%

Przykład: mieszkanie za 600 000 zł, wynajem 2 800 zł/mies. = 33 600 zł/rok → stopa brutto: 5,6%

Stopa zwrotu netto

Od przychodu odejmij wszystkie koszty: czynsz administracyjny, podatek (8,5% ryczałt lub 12%/32% skala), ubezpieczenie, remonty, pustostany (~5–10% czasu). W efekcie stopa netto zwykle spada do 3–4%.

Gdzie warto inwestować?

W 2026 roku atrakcyjne rynki dla inwestorów to:

  • Katowice i aglomeracja śląska — niskie ceny, dobry popyt
  • Łódź — jedna z najniższych cen wśród dużych miast, rosnący rynek najmu
  • Wrocław — silny rynek korporacyjny i akademicki
  • Trójmiasto — najem krótkoterminowy (Airbnb) jako uzupełnienie

Jakie mieszkanie wybrać?

Pod wynajem długoterminowy najlepiej sprawdzają się:

  • Kawalerki i mieszkania 2-pokojowe (30–45 m²) — najwyższy popyt, najwyższy czynsz za m²
  • Bliskość uczelni lub centrum biznesowego
  • Dobra komunikacja (metro, tramwaj)
  • Niskie koszty eksploatacji (niskoczynszowa spółdzielnia lub nowa wspólnota)

Podatki od najmu w 2026

  • Ryczałt: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie, 12,5% powyżej. Brak możliwości odliczenia kosztów.
  • Skala podatkowa: 12% do 120 000 zł dochodu, 32% powyżej. Można odliczyć amortyzację i koszty.
  • Spółka z o.o.: CIT 9% (mały podatnik) — opłacalna przy większym portfelu.

Czy to się opłaca bardziej niż lokata?

Lokata bankowa w 2026 daje 4–5% brutto. Nieruchomości: 3–5% netto z najmu + potencjalny wzrost wartości (historycznie 3–5% rocznie). Łączna stopa zwrotu przy optymalnym zarządzaniu: 7–10% rocznie. Ale pamiętaj o niskiej płynności — mieszkania nie sprzedasz w godzinę jak obligacje.

Ryzyka inwestycji

  • Trudny najemca i koszty sądowe
  • Pustostany i brak najemców
  • Wzrost kosztów utrzymania budynku
  • Regulacje prawne — zmiany w prawie najmu
  • Spadek cen nieruchomości w recesji